Commandement de payer

Écrit par les experts Ooreka

Le défaut de paiement d'un seul terme du loyer, même partiel, constitue un impayé. Un impayé peut entraîner la condamnation du locataire à payer sa dette, la résiliation du contrat de bail ainsi que l'expulsion du locataire.

Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, la procédure d'impayé commence par la délivrance d'un commandement de payer.

La clause résolutoire est une clause qui prévoit que le bail sera résilié automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges locatives aux échéances convenues. Cette clause figure dans la quasi-totalité des contrats de bail.

Le commandement de payer est un acte par lequel l'huissier de justice, qui aura été requis par le bailleur, ordonne au locataire du logement de payer ses loyers et charges locatives impayés dans les deux mois.

Important : Le propriétaire ne peut pas demander le remboursement d'impayés de loyer et charges datant de plus de 3 ans.

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Le commandement de payer en présence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail

Commandement de payer

Que doit faire le propriétaire pour débuter la procédure ?

Le propriétaire délivrera un commandement de payer après :

  • l'envoi de lettres de relance du locataire ;
  • la proposition d'un plan d'apurement dans le cadre d'un accord amiable avec le locataire ;
  • le signalement de la situation à la CAF ou à la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement (CDAPL) si le locataire perçoit une aide publique et que le propriétaire bailleur reçoit directement cette aide sur son compte bancaire.

Le coût du commandement de payer (coût de l'acte d'huissier de justice) est à la charge du locataire car, dans le cadre de la clause résolutoire, il s'agit d'un acte de recouvrement exigé par la loi (article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur, par l'intermédiaire de l'huissier de justice, doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex).

À noter : Le propriétaire peut, à la place du commandement de payer, recourir à la procédure d'injonction de payer afin d'exiger le paiement. Cette procédure est plus simple mais ne permet pas l'expulsion du locataire.

Que doit faire le locataire après un commandement de payer ?

Le locataire doit prendre très au sérieux le commandement de payer. Dès réception de ce commandement de payer, le locataire doit réagir dans le délai de 2 mois :

  • le locataire ne conteste pas la somme réclamée :
    • Il paye la totalité de la dette et les frais d'acte d'huissier avant la fin du délai de 2 mois. La procédure prend fin et le bail se poursuit.
    • Il ne peut pas payer la totalité de la dette. Il devra négocier avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette. L'accord devra être formalisé par écrit et respecté par les deux parties.
  • le locataire conteste la somme réclamée : Il doit saisir rapidement le tribunal d'instance afin que le juge tranche le litige.

À savoir : Devant le tribunal d'instance, l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire ; le locataire peut se défendre seul ou se faire assister par son conjoint, son partenaire ou son concubin, un parent ou allié, ou une personne attachée à son service. L'aide juridictionnelle peut aider le locataire à prendre en charge les frais de procédure (avocats, huissiers...).

Le locataire peut demander une aide financière à un fonds de solidarité logement (FSL). Pendant la procédure, le locataire peut aussi demander au juge un délai de paiement pour s'acquitter de sa dette. Le juge peut accorder un délai de maximum 3 ans.

Si au bout de 2 mois l'occupant du logement n'a pas payé la dette ou ne tient pas le plan d'apurement, le bailleur l'assignera devant le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Important : Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars.

Si le locataire refuse l'expulsion, le propriétaire peut faire appel aux forces de l'ordre après intervention d'un huissier de justice.

Attention : la contestation d'une dette ou un litige avec le propriétaire bailleur ne dispense pas le locataire du paiement de son loyer.

Le commandement de payer en l'absence d'une clause résolutoire expresse dans le contrat de bail

Toute inexécution des obligations des parties peut entraîner la résolution judiciaire du contrat. La résiliation judiciaire n'a pas à être précédée d'une mise en demeure ou même d'un commandement de payer.

La fin du bail doit alors être demandée au juge. Le juge décidera ou non la fin du bail, selon la gravité des manquements invoqués.

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