Propriétaire : que faire contre loyers impayés

À jour en Janvier 2018

Écrit par les experts Ooreka

Que faire pour régler un litige avec un locataire en cas de loyer impayé ? Existe-t-il de bonnes garanties à bon prix pour être protégé des loyers impayés ?

En tant que propriétaire :

  • vous souhaitez bénéficier de garanties et de conseils pour anticiper des problèmes d'impayés ;
  • vous êtes confronté à des impayés.

Si vous êtes déjà confronté à des loyers impayés, vous pouvez consulter notre partie consacrée au litige locataire-propriétaire.

Bon à savoir : pour les impayés d'un montant égal ou inférieur à 100 €, les organismes d'allocations logement peuvent proposer de recourir à une procédure de traitement simplifié de l'impayé (avec l'accord du bailleur et du locataire), selon des modalités fixées par l'arrêté du 5 août 2016.

Le propriétaire demande des garanties au locataire

Il existe différents types de garanties à demander au locataire lors de la signature du bail :

  • La caution solidaire : un proche du locataire se porte caution, c'est-à-dire s'engage à payer les impayés du locataire, même si le locataire est solvable.
  • Le dépôt de garantie : une somme payée d'avance est demandée par le propriétaire au locataire lors de la signature du bail. Elle servira à combler un impayé de loyer ou des frais de dégradation du logement commis par le locataire.
  • La garantie LOCA-PASS® : Si le locataire n'a pas de caution solidaire, elle couvrira le propriétaire contre les loyers impayés pour 3 ans maximum.
  • La garantie Visale : si le locataire respecte les conditions d'éligibilité, Action Logement prend en charge les loyers impayés en cas de défaillance du locataire pendant les 3 premières années du bail.

Propriétaire : se garantir grâce aux assureurs

En souscrivant des garanties auprès des assureurs, le propriétaire sera protégé contre les loyers impayés, mais aussi contre les frais de dégradations du logement.

Propriétaire

De plus, les assurances s'occupent des démarches juridiques en cas de loyers impayés.

Il existe deux types de garanties contre le loyer impayé :

  • Pour ceux qui ont souscrit un contrat avant le 31 décembre 2015, la GRL (Garantie des Risques Locatifs®) : introduite en partenariat avec l'État, elle favorisait l'égalité des chances pour trouver un logement. En effet, sa souscription n'imposait pas de critères de sélection du locataire.
  • La garantie loyers impayés (GLI), bien qu'elle impose de donner des preuves de solvabilité du futur locataire, elle a l'avantage de proposer beaucoup d'options au propriétaire pour compléter ses garanties.

Solibail : une tranquillité pour le propriétaire

Encore assez peu connu du public, le dispositif Solibail permet au propriétaire d'avoir :

  • une garantie du paiement du loyer, même lorsque le logement n'est pas loué entre deux occupants ;
  • un entretien du logement et une remise en état lors de la restitution de l'habitation.

Mis en place par l'état en alliance avec des associations, les logements permettent aux mal-logés d'avoir un domicile décent.

Autres garanties du propriétaire

Puisque les loyers impayés ne sont pas les seuls risques pour un propriétaire, des assurances complètent la couverture du propriétaire :

  • L'assurance PNO (Propriétaire Non Habitant) : elle est spécialement conçue pour compléter l'assurance du locataire et celle de la copropriété. Elle intervient en cas de sinistres, de catastrophes naturelles, de vol, etc.
  • L'assurance vacance locative : elle permet d'indemniser la perte de loyer lorsque le propriétaire a du mal à trouver un nouveau locataire.

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